7. 50대 부동산 두 채 보유 시 세금 폭탄을 피하는 매각·임대 시나리오

1. [양도소득세·일시적 2주택] 두 채를 가지고 있을 때, ‘언제 파느냐’가 세금 격차를 만든다

일시적 2주택자는 새집 등기 후 3년 내(조정대상지역은 2년) 기존 주택을 매각하면 1세대 1주택처럼 양도소득세를 전액 면제받는다. 최근 개정으로 혼인·동거봉양 같은 불가피한 2주택도 처분기한이 10년까지 늘어 유예 폭이 넓어졌다. 핵심은 보유·거주 2년 요건 충족 후 매각 순서를 잘 정하는 것이다. 예를 들어 공시가격 9억 미만 A주택(10년 거주)과 12억 B주택(1년 거주)을 보유했다면, 먼저 팔수록 양도차익이 작은 B주택을 처분해 비과세를 적용하고 A주택은 2년 뒤 팔아 장기보유특별공제 80 %까지 챙길 수 있다. 반대로 순서를 바꾸면 A주택 양도세만 수억 원이 나올 수 있다. 매각 직전 1세대 1주택 비과세 판정은 ‘잔금+등기일’ 기준이므로, 계약서 작성 후에도 잔금일·입주일을 유연하게 조정해 비과세 기한 안착을 최우선으로 잡아야 한다.

 

2. [임대사업자등록·장기보유특별공제] 팔지 않고 빌려줄 때—등록임대 4년·8년 전략

수도권 85㎡ 이하, 시가 9억 원 이하 주택을 등록임대주택으로 묶으면 임대 기간 4년만 채워도 잔여 보유 기간에 대해 장기보유특별공제가 최대 70 %(일반 30 %)로 올라간다. 8년 장기임대 후 매각하면 취득·재산·종부세 모두 75 %까지 감면 받아 실효세율을 절반 이하로 낮출 수 있다. 다만 예기치 않게 매각하거나 6개월 이상 공실이 발생하면 감면세액을 추징당하므로, 최소 5 년 이상 현금흐름 계획이 서 있을 때만 등록하는 것이 안전하다. 임대 기간에는 주택임대소득이 연 2천만 원 이하이면 분리과세 14 %를 선택해 종합과세 누진세를 피하고, 필요경비(수선·관리비용) 60 %를 인정받아 순소득―실효세율을 5∼7 %대로 떨어뜨릴 수 있다.

 

 

3. [종합부동산세·재산세] 보유세 폭탄을 피하려면 ‘공시가·지분·주택 수’ 세 줄을 낮춰라

2025년 기준 종합부동산세는 2주택 이하 합산 공시가에서 9억 원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 60 %를 곱해 과표를 잡는다. 수도권 6억+7억 두 채를 가진 경우, 합산 13억-9억=4억×60 % = 2억4천만 원의 과표가 생기고 세율 0.5 % 적용 땐 종부세만 120만 원 이상이다. ①지분분할: 공시가 6억 이하 주택을 배우자 명의로 이전하면 각 1주택자로 분리돼 종부세 과표가 0이 된다. ②임대등록: 앞서 말한 8년 장기임대에 등록하면 과세표준에서 해당 주택 공시가가 통째로 빠져 같은 효과가 난다. ③공시가 관리: 다세대·연립 주택은 리모델링, 용도변경 시 공시가 급등 위험이 있어 에너지·시설 개선 시기를 매각 이후로 미루면 보유세가 완만하게 오른다. 재산세는 과세표준 구간별 차이가 작지만, 고령자·장기보유 세액 공제(최대 80 %)를 받을 수 있으므로 1주택자 공시가 12억 이하 혜택을 유지할 주택을 ‘거주용’으로 지정해 두는 편이 유리하다.

 

 

4. [가족증여·타이밍·복합 시나리오] ‘팔고 빌려주고 나누는’ 3단계 로드맵으로 세금과 현금흐름을 동시에 잡다

실전에서는 매각·임대·보유 전략을 시간차로 엮어 세금을 최소화한다. 예시) ①올해 안에 양도차익이 큰 B주택을 매도해 1세대 1주택 비과세를 확정(현금화)한다. ②매각 자금 중 5천만 원을 배우자에게 증여해 A주택 지분 50 %를 이전, 양도세 차익 분산과 종부세 인원 분리 효과를 동시에 얻는다(증여세는 10년 면제 한도 활용). ③A주택은 8년 장기임대 등록 후 공제·경감 혜택을 누리다 임대 기간 만료 시점에 맞춰 65세 이상 고령자 세액공제까지 겹치는 해(장기보유 10 년) 에 매각한다. ④매각·임대 동안 발생한 차임·보증금은 ISA·퇴직연금계좌로 이체해 비과세·과세이연 효과를 극대화한다. 이 과정을 엑셀 IRR·DSCR 시트로 시뮬레이션해 보면, ‘동시에 두 채 보유’ 시나리오 대비 15년 누적 세금이 40 % 이상 절감되고, 연 현금흐름은 1.3배 높아진다. 핵심은 ▲매각 순서 ▲임대 등록 기간 ▲증여 타이밍 세 축을 맞물려 돌리며, 매년 공시가격·세법 변동을 점검해 리스크 발생 전에 회전 속도를 조정하는 것이다.