5. 50대 1인가구라면 주목할 ‘소형 주택연금’ 신청 절차 A to Z

1. [자격요건·우대혜택 — 1인가구 소형 주택연금의 핵심 조건부터 챙기기]

‘소형 주택연금’은 한국주택금융공사(HF)의 우대형 주택연금을 가리키는 별칭입니다. 기준은 단순합니다. ▲가입 연령: 집을 담보로 맡기는 본인(배우자 없음)이 만 55세 이상일 것 ▲주택 가격: 공시가격 2억 5 천만 원 미만(아파트·다세대·오피스텔 포함) ▲주택 보유 수: 1주택만 보유(다주택이면 3년 내 1주택 처분 조건) ▲기초연금 수급 자격 보유—이 네 박스를 모두 채우면 일반형보다 월 지급액이 최대 20 % 더 올라갑니다. 예컨대 만 60세, 1억 원짜리 원룸을 담보로 맡기면 일반형은 월 166,000 원, 우대형은 약 199,000 원까지 받을 수 있습니다. 1인가구 특유의 “소득 공백”을 메우기엔 크지 않은 금액처럼 보이지만, 평생 종신으로 나오는 고정 현금흐름이니 기초연금 + 주택연금의 듀얼 소득 구조가 만들어진다는 점이 가장 큰 매력입니다. 또 주택 가격이 작을수록 지급률이 올라가기 때문에, 노후에 소형 주택으로 다운사이징하려는 50대라면 미리 매입가·공시가를 확인해 “2억 5 천” 기준을 넘지 않도록 설계해야 합니다.

 

2. [사전 준비·필수 서류 — 온라인 예상 조회부터 상담 예약까지]

절차는 생각보다 간단하지만, 서류 누락이 한 번이라도 생기면 심사가 멈춥니다. 첫 단계는 HF 홈페이지 ‘예상연금조회’ 메뉴에서 ▲주택종류 ▲공시가격 ▲연소자 나이를 입력해 월 지급액 시뮬레이션을 돌려 보는 것부터 시작하세요. 금액이 만족스럽다면 ‘온라인 상담 예약(비대면 화상)’을 눌러 상담일을 잡습니다. 준비 서류는 ①주택 등기사항전부증명서(3일 이내) ②공시가격 확인서 ③주민등록등본 ④기초연금 수급 확인서(행정복지센터) ⑤신분증·인감증명서 ⑥전입세대 열람내역서 ⑦주택 도면·사진(오피스텔일 때)까지—모두 PDF 스캔본으로 준비하면 상담사가 바로 사전 심사를 진행합니다. 이때 근저당·가압류가 있으면 1순위 채권을 말소하고 와야 본 신청이 가능하니, 은행 대출이 남아 있다면 일부 상환·대환(주담대 → 주택연금 상환용) 전략을 함께 세우는 편이 안전합니다.

 

 

3. [본 신청·계약 체결 — 감정평가·보증료·담보권 설정 A→Z]

사전 심사 통과 후 ‘본 신청’ 버튼을 누르면 HF가 감정평가 법인 2곳에 의뢰해 시세를 산정합니다. 공시가격이 아닌 평균 실거래가를 쓰기 때문에 예상액과 5 % 안팎의 오차가 나올 수 있습니다. 평가가 끝나면 ▼초기 보증료(주택가격의 1 %) ▼공증 수수료 2 만 원 안팎 ▼등기·인지세 약 40 만 원 등 초기비용 견적서가 이메일로 옵니다. 안내에 따라 인터넷뱅킹으로 보증료를 납부하면, HF·가입자 간 공식 보증 계약이 체결되고 등기소에 근저당권 설정(HF 명의)이 올라갑니다. 이후 첫 월 지급일(매달 15일·25일 중 선택)에 계좌로 연금이 입금됩니다. 선택 가능한 지급 방식은 ①종신 정액형(평균 지급) ②정기 증가형(매년 2 % 상승) ③대출 상환용 혼합형—세 가지인데, 생활비가 물가만큼 늘어날 것이 걱정된다면 정기 증가형으로 신청해 실질가치를 방어하세요. 퇴거·재평가 의무는 없으며, 집이 반(半) 소유권 상태라도 계약자는 평생 거주권을 보장받습니다.

 

 

4. [활용 팁·주의사항 — 세금·상속·생활비 시나리오까지 완주하기]

우대형 주택연금의 월 수령액이 비교적 작기 때문에, 생활비 설계는 ‘기초연금 + 주택연금 + 소득(근로·투자)’ 삼각 구조로 짜야 합니다. 연금이 개시되면 매년 2월 국세청에서 “기타소득 0 원”으로 처리가 되어 종합소득세 부담이 없습니다. 다만 집값이 9 억 원 이상으로 오르면 종부세 부과·연금 조정 가능성이 있으니, 일정 가격 이상 시 실거주 오피스텔 전환→주택연금 유지 같은 플랜 B를 생각해 둡니다. 또한 1인가구는 사망 시 담보주택을 상속인(형제·조카 등)이 매각해 HF에 보증금액을 상환하고 잔액을 가져가는데, 유언대용신탁을 활용해 ‘사업비·상속세 재원’까지 별도로 남겨 두면 갈등을 예방할 수 있습니다. 끝으로, 주택연금 지급액만으로는 의료·장기요양비를 커버하기 어렵습니다. 월 연금의 20 % 정도를 적립식 예금·ETF에 재투자해  “헬스 버퍼”를 만드는 것이 현명합니다. 이렇게 A부터 Z까지 체크하면, 50대 1인가구라도 소형 주택 하나만으로 종신 현금흐름과 주거 안정 두 마리를 잡을 수 있습니다.