17. 50대 은퇴 후 귀촌 계획자의 농지·임야 취득세 절감 체크포인트

1. 취득세 1 %도 줄이는 ‘귀농인감면조항’ 확인부터

도시에서 은퇴해 농촌으로 내려갈 때 가장 먼저 챙길 것은 지방세특례제한법 제73조에 숨은 귀농인감면조항이다. 만 40세 이상 5년 내 전입 + 영농교육 100시간 + 농업경영체 등록만 충족하면, 농지·주택·창고를 사더라도 취득세율이 3 %→1 %로 뚝 떨어진다. 취득가 2억 원이라면 600만 원 세금을 200만 원으로 압축하는 셈이다. 노인·장애인과 동일 세대면 추가 20 % 감면이 붙어 실질 세율이 0.8 %대까지 밀린다. 단, 등록일과 잔금일 두 지점 사이에 교육수료증·농업경영체 확인서가 모두 발급돼 있어야 전자신고 시스템이 ‘감면코드 P13’을 인식하므로, 계약서에 잔금일을 최소 45일 뒤로 잡아두고 그 사이에 교육과 등록을 완료해야 한다. 또 소득세법 상 다른 사업소득이 있어도 귀농인 감면은 막지 않으니, ‘프리랜스 경력=감면 불가’라는 오해도 버리자.

 

2. ‘농지취득자격증명’ 발급 타이밍이 세액을 갈랐다

농지 취득세는 세율 4 %가 기본이지만 농지취득자격증명을 제때 내면 2 년 자경 조건으로 1 % 농업용 세율을 적용받는다. 문제는 시·군·구가 증명서 발급에 7~14일을 요구한다는 점이다. 계약서에 ‘잔금 + 등기 동시이전’ 특약이 걸려 있으면 증명서 없이 등기가 끝나 세율 4 %가 자동 부과될 수 있다. 해법은 ①계약서에 ‘취득자격증명 발급 후 등기’ 조건을 넣고 ②발급신청서와 농업경영계획서를 전자문서로 선제 제출해 기간을 단축하는 것이다. 최근 경북의 사례처럼 계획서에 ‘양봉 및 작물재배’ 두 업종을 같이 쓰면 심사 재보완이 걸려 5일이 더 지연되기도 한다. 작물 코드는 한 가지만 적고 실제 겸업은 사후 변경신고로 넣어야 취득세 경감과 처리속도 두 가지 토끼를 잡는다. 자격증명 발급 후 6개월 안에 등기를 마쳐야 저세율이 유효하니 달력에 ‘D–180’ 알림도 필수다.

 

3. 임야→농업용 산지 전환 때 ‘산지전용세율’ 안 받는 방법

임야를 사서 텃밭·과수원으로 바꾸면 산지전용허가 또는 신고가 필요하고, 산지전용세율(취득가의 10 %)이 덜컥 붙을 수 있다. 그러나 면적 1,000㎡ 미만·경사도 25도 미만의 ‘소규모영농용산지’는 전용허가 대신 ‘영림계획신고’ 한 장으로 갈음할 수 있고, 이때는 취득세가 농업용 1 %로 떨어진다. 즉 평당 10만 원짜리 잡목 임야 300평을 사면 기본세 900만 원이지만, 소규모 전용특례를 쓰면 90만 원으로 정리된다. 포인트는 지적도 보다 ‘임상도’의 경사 데이터가 우선이라는 사실이다. 토지이용계획서에선 20도인데 임상도 경사가 27도면 특례에서 빠진다. 현장측량으로 25도 미만임을 증명해 산림과에 ‘경사도 정정’ 요청을 걸면 주말까지 데이터가 갱신된다. 귀촌 준비생이라면 계약 직전 임상도 (PH)지수까지 꼼꼼히 확인해 ‘10 % 폭탄’을 되돌려 놓자.

 

4. 12월 31일 전자신고만으로도 ‘지방교육세’가 절반

농지·임야 취득세를 내면 같이 부가되는 세목이 지방교육세다. 세율은 원세액의 10 %지만, 연말까지 전자신고를 하면 조례 시행령 제22조 3항의 ‘자진신고 50 % 경감’이 자동 붙어 5 %만 내면 끝난다. 문제는 공인중개사가 대행 등기를 하면서 ‘방문신고’로 묶어 버릴 때다. 이러면 교육세가 온전히 10 %로 계산돼 이듬해 3월까지 환급을 신청해야 돈을 돌려받는다. 따라서 계약서에 ‘취득세·교육세 납부는 전자신고 자진납부’라는 문구를 넣고, 공인중개사에게 위임장과 공동인증서를 줬는지 확인해야 한다. 또 전자납부서를 다운로드할 때는 “감면코드·경감율·납부기한” 세 줄이 뜨는지 확인하고 PDF를 보관해 두자. 이렇게 작은 버튼 하나만 눌러도 취득세 600만 원짜리 거래라면 교육세가 기본 60만 원→30만 원으로 절반이 된다.