안전한 전세계약을 위한 전세보증보험 가입 전 체크리스트 10

안전한 전세계약을 위한 전세보증보험 가입 전 체크리스트 10

 

전세사기 이슈가 커진 요즘, 전세보증금반환보증(전세보증보험)은 사실상 필수입니다. 다만 “어디까지 보장되고, 내가 가입 가능한가?” 같은 핵심을 정확히 알아야 실제로 돈을 지키실 수 있어요. 아래 10가지만 점검하면 가입 가능성, 보장 범위, 비용까지 한 번에 정리됩니다.

---

1) 먼저, 기관별 기본 한도를 확인하세요

전세보증 반환보증은 주로 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 3곳이 취급합니다.

• HUG/HF 공통 기준(개인 임차인 일반형): 임차보증금 수도권 7억, 비수도권 5억 이하가 기본 상한(상품·특례에 따라 달라질 수 있음). 
• 지자체 보증료 지원을 노리면 추가 요건(예: 무주택, 소득·보증금 한도)이 따로 붙습니다(서울시: 무주택, 3억 이하 등). 

주의: 일부 블로그나 커뮤니티에 수도권 8~9억 등 과거 수치가 남아 있습니다. 2025년 현재 통상 기준은 7억/5억으로 확인됩니다. 

 

---

2) 보장 ‘비율’이 아니라, 가입 ‘가능 조건(LTV)’을 보세요

많은 분이 “보험이 90%만 보장된다”고 오해합니다. 실제로는

• 보증금 ‘전액’을 보증하는 구조(가입금액 100%)가 원칙이고, 다만 가입 가능 여부는 주택가격의 90% 이내(LTV) 등 요건을 통과해야 합니다. 
• HUG는 ‘공시가격의 126% 이내’ 등 집값 산정 룰을 운용(예외적으로 감정가 허용)합니다. 이 룰이 까다로워 탈락하는 경우가 생기므로 사전확인이 필수입니다. 

---

3) 전입·점유·확정일자 3요건 타이밍이 핵심

HF 기준: 「주택임대차보호법」상 점유(열쇠 인도)·전입신고·확정일자로 대항력/우선변제권 요건을 갖춰야 보증 접수가 됩니다(전세대출과 동시취급 시에도 기한 내 충족 필요). 

---

4) 선순위 채권·타세대 전입 등 ‘등기/전입’ 체크

• 등기부등본: 근저당·가압류 등 권리침해, 소유권 일치 여부 필수 점검.
• 선순위 채권 + 내 보증금 ≤ 주택가격의 90%를 넘어가면 사실상 가입이 어렵습니다. 
• HF는 공동주택의 경우 타 세대 전입 내역이 있으면 제한이 있을 수 있으니, HF로 진행할 땐 이 항목을 별도 점검하세요(예외 규정 존재).

---

5) 주택 유형 적격성—오피스텔은 ‘주거용’만

아파트·연립·다세대·단독·다가구·노인복지주택·주거용 오피스텔은 가능(기관별 세부 차이 존재). 오피스텔은 계약서/확인·설명서에 ‘주거용’ 표기가 명확해야 가입이 수월합니다. 

---

6) 보증료율은 기관·LTV에 따라 달라집니다

• HF: 2025.3.1 신청분부터 LTV 70% 이하 0.04% / 70~80% 0.11% / 80~90% 0.18%로 차등. (우대가구 인하 가능) 
• HUG/SGI: 주택유형·LTV 등에 따라 차등(예: HUG 일부 구간 예시 표 존재). 기관별 고시표로 최종확인 필요. 일반적으로 HF가 상대적으로 저렴하다는 비교가 많습니다. 

팁: 지자체 보증료 지원(서울 등)을 함께 활용하면 실부담이 크게 줄어듭니다. 

 

---

7) 필수 서류—“최근 발급분” 원칙

기관마다 조금씩 다르지만 HUG 기준 대부분 서류는 ‘신청일 기준 최근 1개월 이내 발급’이 원칙입니다.
대표 서류: 전세계약서(확정일자 필수), 주민등록등본/초본, 가족관계증명서, 전입세대열람내역, 건물(토지) 등기사항증명서, 건축물대장, 보증금 지급 증빙(계좌이체 내역 등). 

---

8) 특수 조건: 법인 임대인, 법인 임차인, 외국인 등

• HF는 임차인/임대인 국적·법인 유형에 대한 제한조항이 있으니(공공임대주택사업자·외국법인 등 제외), HF 선택 시 해당 페이지의 ‘신청가능여부’에서 본인 케이스를 반드시 시뮬레이션 하세요. 
• 지자체 지원은 대개 무주택·소득 요건이 붙습니다(보험 가입 자체의 ‘필수’ 요건은 아님—지원사업 별도). 

---

9) 가입 후 모니터링—보증서 내용·권리변동 수시 점검

보증서의 보장 금액/기간/주소 등 기재사항이 계약과 일치하는지 확인하고, 선순위 채권·추가 담보 설정·경매 개시 등 변동 징후를 계속 체크하세요. (기관 앱/콜센터, 등기변동 알림서비스 활용 추천)

---

10) 보험금 청구 절차·요건을 미리 알아두세요

HF 기준 절차 핵심:
① 계약 해지/종료 후 1개월이 지나도 반환이 없을 때, ② 임차권등기명령 신청, ③ 반환채권 양도(또는 전세권 이전)를 충족하면 청구 진행 → 심사 → 지급(기관 고지 기준). 

중요: “계약기간 + 2개월 자동보장”처럼 뭉뚱그린 표현은 정확하지 않습니다. ‘청구 가능 시점’과 ‘필수 절차’를 기관 약관대로 맞추는 게 관건입니다. 

 

---

빠른 체크리스트 

• 내 보증금이 수도권 7억/비수도권 5억 이하인지
• 주택가격의 90%(선순위+내 보증금) 이내인지
• 전입·점유·확정일자 3요건 준비 완료
• 오피스텔이면 ‘주거용’ 표기 확인
• 보증료율: HF·HUG·SGI 비교 및 지자체 보증료 지원 대상 확인
• 서류는 ‘최근 1개월 발급’ 원칙으로 준비
• HF 특수 제한(타세대 전입 등) 해당 여부 체크
• 보증서 수령 후 기재사항 일치 재확인
• 계약 중 권리변동(근저당 설정 등) 수시 모니터링
• 청구 절차(임차권등기명령 등) 사전 숙지

---

자주 나오는 오해 바로잡기

• “무주택만 가입됨?” → 보험 가입 ‘자체’는 기관별 요건 충족이면 가능하며, 지자체 보증료 지원은 대개 무주택 등 추가요건을 둡니다. 
• “보험이 90%만 보장?” → 가입금액 100% 보증이 원칙. 다만 가입 가능 한도를 정할 때 주택가격의 90% 규칙이 작동합니다. 

---

보증료 ‘대략 계산’ 감 잡기

• 보증금 2억, 기간 2년, HF LTV 70~80% 구간(연 0.11%)이라면
  보증료 ≈ 2억 × 0.0011 × (730/365) = 약 220만 원
  실제 금액은 LTV·우대·기관별 고시율에 따라 달라지므로 해당 기관의 계산기/안내표로 다시 확인하세요. 

---

본 글은 2025년 9월 기준 공개자료를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 최종 요건·보증료율·가입한도·청구 절차 등은 각 기관(HUG/HF/SGI)의 최신 공고/약관·입주자 모집공고·지자체 사업 공고가 우선합니다. 본 글에 따른 의사결정 결과에 대해 작성자는 법적 책임을 지지 않습니다. 실제 신청 전 해당 기관 홈페이지/고객센터에서 다시 확인하시기 바랍니다.